Location meublée
La location meublée :
Le statut de loueur en meublé est un régime fiscal existant depuis 1949, qui s’applique dans la mesure où vous vous engagez à louer un bien immobilier meublé et équipé.
Assimilée à une activité commerciale par l’administration fiscale, la location meublée peut revêtir un caractère non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon qu’elle réponde à certains critères.
Il existe différentes façons de pratiquer la location meublée. Ce type de location peut se faire en direct ou sur de l’immobilier géré, sur un bien neuf (VEFA) comme sur un bien existant (ancien).
La location meublée présente de gros avantages pour l’investisseur, notamment au niveau fiscal.
La fiscalité appliquée à la location meublée :
La location meublée est assimilée à une activité commerciale et non civile. Ce mode de location génère des revenus déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela ne se fait pas dans celle des revenus fonciers comme c’est le cas de la location nue.
Deux régimes fiscaux sont ainsi possibles pour la location meublée. Le premier est le régime fiscal micro-BIC qui consiste à être imposé sur les revenus locatifs après abattement de 50 % des loyers perçus. Le second est le régime fiscal réel qui consiste à déduire des loyers perçus, toutes les charges liées à l’exploitation du bien immobilier.
Le régime fiscal réel s’avère très souvent bien plus intéressant, même s’il demande la tenue d’une comptabilité scrupuleuse, pour une raison propre à la location meublée. Il s’agit de l’amortissement comptable de la valeur du bien immobilier meublé mis en location. Chaque année, vous pourrez déduire de vos revenus locatifs, une fraction de la valeur du bien immobilier de façon à réduire à néant le résultat fiscal de votre location meublée. Conséquence : pendant de très nombreuses années, vous ne paierez pas ou peu d’impôt sur vos revenus locatifs.
Cet avantage unique fait de la location meublée la seule source de revenus nette d’impôt et de prélèvements sociaux.
Les principales différences entre le LMNP et le LMP :
Le caractère professionnel ou non professionnel de votre location meublée dépend de la réunion ou non de conditions spécifiques :
- si vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 23.000€ annuel ET représentent au moins 50% de vos revenus globaux, alors vous êtes susceptibles de passer en LMP.
- Il n'est plus obligatoire depuis 2020 d'enregistrer son activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) afin d'obtenir le statut de LMP
- Dans les autres cas, vous resterez sous le statut de LMNP, qui est le plus commun et concerne la majorité des investisseurs
Évaluez votre situation pour savoir si vous devez adopter le statut LMNP ou LMP.
La location meublée en direct
En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez choisir de louer en meublé un appartement de votre choix et de vous en occuper vous-même. Vous pouvez faire le choix de confier la gestion de votre investissement immobilier locatif à un exploitant professionnel au sein d’une résidence avec services (étudiant, senior, tourisme).
La situation en tant qu’exploitant en direct
Dans le cas d’une exploitation en direct, c’est à vous que revient la gestion de votre location meublée : l’achat des meubles, la recherche des locataires, la gestion locative, l’entretien et les réparations éventuelles.
Vous fixez librement le loyer à payer pour le bien immobilier loué en meublé. Cela vous permet d’envisager une meilleure rentabilité que sur de la location nue. C’est notamment le cas si votre bien immobilier meublé se trouve dans une zone tendue où la demande locative est plus forte que l’offre de logement. C’est le cas en IDF et dans les grandes et moyennes villes de province.
Fiscalement, vous pouvez imputer toutes les dépenses liées à la gestion de votre bien immobilier (charges, travaux, intérêt d’emprunt, assurance, etc.). Et vous pouvez bénéficier de l’avantage procuré par l’amortissement comptable de votre bien. Cela permet à votre rendement locatif de ne pas être impacté par les impôts et les prélèvements sociaux.
La situation en tant que bailleur
En tant que bailleur, vous signez des baux d’une année qui laissent la possibilité de disposer de votre bien immobilier comme vous le souhaitez selon l’évolution de votre situation.
En revanche, vous supportez tous les aléas liés à l’exploitation de votre bien immobilier (loyers impayés, carences ou vacances locatives, nécessité de souscrire une assurance loyer impayé, imprévu quelconque…).
Selon la localisation, le schéma mis en place et le budget envisagé, vous pouvez prétendre à un rendement compris entre 4 et 8 %.
La location meublée gérée
Dans le cas d’une location meublée gérée, vous décidez de faire un investissement dans une résidence avec des services. Vous confiez alors la gestion du bien immobilier à un gestionnaire-exploitant dont c’est le cœur de métier.
Les résidences concernées par la location meublée gérée
Plusieurs modèles de résidences avec services existent : étudiant, senior, EHPAD, tourisme. L’avantage est de ne rien avoir à gérer, de bénéficier d’un investissement « clé en main » ou de ne pas vous soucier de ce qui se passe dans l’appartement. Vous pouvez également profiter d’un loyer garanti par bail commercial, qu’il y ait ou pas un locataire.
Les charges restant à supporter par le bailleur sont souvent moins importantes que sur de la location en direct.
Les avantages de ce modèle de location
Fiscalement, vous bénéficiez de l’amortissement comptable de la même façon qu’en meublé classique. Vous ne payez donc pas ou peu d’impôts sur ces loyers garantis.
En revanche, il ne s’agit pas d’un bien sur lequel se projeter soi-même, ou à récupérer à terme. Sur ce genre de solution, la logique est davantage financière que patrimoniale.
Vous bénéficiez des avantages de l’immobilier sans en supporter les inconvénients (à condition de bien sélectionner le gestionnaire et l’emplacement).
D’une façon générale, la location meublée s’adresse plutôt aux investisseurs qui veulent préparer leur retraite pour obtenir un complément de revenu. Cette forme de location convient également à ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier petit à petit sans pour autant augmenter leur niveau d’imposition.
Pour savoir quelle formule convient le mieux à votre situation et à vos besoins, sollicitez nos experts de CASA NOVA PATRIMOINE.
par COM AND SEE